宅建業開業・起業のためのシミュレーション＋チェックシート

- 事務所選びのコツ
  
  ■沿線・駅で選ぶ
  
  駅から徒歩圏内、2路線以上が交わる駅、
  沿線の性質を考慮。
  
  ■人気のエリアで選ぶ
  
  雑誌やWebサイトのランキングを参考にする、
  再開発エリアに着目する。
  
  ■さらにエリアで絞る
  
  例えば、電車利用がメインとなる都市圏の場合、ある程度の余裕を持たせて駅から2km以内の範囲を営業エリアにするやり方もあります。
- 自宅で開業する場合
  
  ■戸建て住宅の一部を事務所にする
  
  事務所専用の出入り口があること、
  壁で間仕切りされた独立スペースであること、
  事務所の形態を整えていること。
  
  ■同じフロアに他の法人と同居する
  
  他法人とは独立した出入り口があること、
  他法人との間が間仕切りされていること。
- 会社を設立する場合
  
  ■新会社法の特徴
  
  最低資本金制度の撤廃、取締役・監査役の制限撤廃、有限会社の廃止、類似商号規制の廃止、出資払込金保管証明の制度の撤廃。
  
  ■会社設立の流れ
  
  ① 会社の基本事項を決める→② 会社の印鑑を作る→③ 定款の作成～認証を受ける→④ 資本金を支払う→⑤ 登記申請を行う
  
  ■会社設立後の諸届
  
  おもな税金関連の届出書類についてご紹介
- 宅地建物取引士とは
  
  ■「5人に1人以上」の設置義務
  
  開業者自身が資格を持っていたとしても、5名以上の従業員を雇う場合は、他にも資格者を雇う必要があります。また、試験合格者であり、かつ「実務経験が2年以上」または「実務講習」を修了した人のみが登録できます。
  
  ■宅地建物取引士だけの「独占業務」
  
  ・契約締結の前の重要事項の説明
  ・重要事項説明書への記名・押印
  ・契約内容記載書面への記名・押印
- 宅地建物取引士になるには
  
  ■宅地建物取引士になるまでの流れ
  
  宅建試験の受験→合格発表→登録実務講習→資格の登録→法定講習→取引士証の交付
  
  ■資格登録の条件「実務経験」とは
  
  2年以上の実務経験または登録実務講習修了を指す。
  
  ■登録実務講習を受講できる機関
  
  国土交通省「取引士の登録について」を参考にしてください。
  
  ■登録手続きに必要な書類
  
  東京都都市整備局「宅地建物取引士登録申請等の事務手続き」を参考にしてください。
- 開業に必要な条件
  
  ■専任の宅地建物取引士の設置が義務
  
  ひとつの事務所において「業務に従事する者」5人につき1名以上の割合で設置が必要ですが、ここで言う「業務に従事する者」とは事務所に常勤している人すべてを指します。支店のみで不動産業を始める場合も、本・支店共に宅地建物取引士の設置が必須です。
  
  ■宅地建物取引士の専任性について
  
  業務内容は同じですが「専任」と「一般」の取引士があります。前者は業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。
- 宅地建物取引業免許とは
  
  ■宅地建物取引業免許とは
  
  不特定多数の人を相手方として、こちらの表で“○”がついている宅地建物取引を反復または継続して行う場合に必要です。免許の区分は「1つの都道府県内に事務所を持つ」場合は都道府県知事免許、「2つ以上の都道府県に事務所を持つ」場合は国土交通大臣免許となります。
  
  ■免許申請の要件
  
  「欠格事由」に該当しないこと、「事務所の形態」を整えていること、「宅地建物取引士」を設置していること、が最低限必要です。
- 免許申請～交付までの流れ
  ■大阪府内で開業する際の流れをご紹介
  1. ①申請の準備をする（おもに「事務所」「宅地建物取引士」「営業保証金」の3つになります。）
  2. ②申請書類を作成する
  3. ③申請に必要な書類を大阪府庁の窓口に申請
  4. ④協会（大阪府本部の場合）への加入手続き～営業開始まで
  各府県によって、免許申請～交付までの流れは異なります。詳細は各府県本部までお問い合わせください。
- 営業保証金について
  
  ■営業保証金とは
  
  営業保証金とは、不動産業者が営業を開始する前に供託所に供託する金銭等のことです。なお、宅地建物取引業法により義務付けられています。複数の支店を有する場合、営業保証金は本店で1000万円、支店ごとに500万円の供託が必要です。手続きは免許日から3ヶ月以内に完了する必要があるのでご注意ください。
  
  ■営業保証金の供託手続きについて
  
  詳しくはこちらをご覧ください。供託する金額やタイミングなどについてご紹介します。
- 当協会について
  
  ■全日本不動産協会
  
  公益社団法人全日本不動産協会は、当時の建設大臣より設立許可を受けた公益法人であり、業界最古の歴史を誇る不動産業者の全国組織です。不動産取引の安全と公正を確保し、その有効利用を促すなど社会への貢献と業界の健全な発展に寄与するよう活動しています。
  
  ■不動産保証協会
  
  公益社団法人不動産保証協会は、消費者保護を推進するとともに、宅地建物取引業法の適正な運営と取引の公正を確保するよう活動しています。
- 協会加入のメリット
  - ●約30,000社の仲間と手を結べます。
  - ●営業保証金の供託を軽減することができます。
  - ●全日本不動産住宅ローンのご提供をしています。
  - ●協会独自の各種書式のご提供をしています。
  - ●お役立ち情報「ラビットプレス＋」の配信！
  - ●広がる国際交流。全米リアルター協会と交流開始。
  - ●個人情報保護法に関するガイドラインを作成。
  - ●賃貸不動産経営管理士制度。
  - ●関係機関への陳情、要望活動を行っています。
  - ●業務に関する疑問や苦情ご相談を受け付けます。
  - ●業界動向をいち早くお届けします。
  - ●手付金等保管・保証制度をご用意。
  - ●賃料・仲介料など、クレジットカード決済の対応。
  - ●業務に役立つグッズが勢揃い！！
  - ●その他、各種サービスをご用意
- 入会申込～開業までの流れ
  1. ①お気軽に地方本部にお問い合わせください。
    お問い合わせ先はこちらをご覧ください。
  2. ②府県庁への免許申請・受理
  3. ③地方本部への入会の申し込み(必要書類提出)
  4. ④事業所調査・入会審査・入会説明会・入会金、弁済業務保証金分担金等の納付
  5. ⑤各府県庁へ免許証を受領
  開業（業務開始） 資料請求・お問い合わせはこちら
- いよいよ業務開始！
  さあスタート・・・やりたいことはいっぱいあると思います。しかし、事業は一過性でなく継続することが重要です。
  継続するためにはベーシックであることが大切です。不動産業を営む上でのベーシックな営業ツールや、教育機会を与えてくれるところが全日本不動産協会です。
  あなたの会社経営や業務運営を強力にサポートしてくれるパートナーが全日本不動産協会の務めなのです。全力でご一緒に頑張って参りましょう。
- 同業者との関係を大切にする
  
  ■物件の情報交換
  
  お客様のニーズに見合う物件がない場合、他の同業者に紹介するケースがあります。同様に、他の同業者からお客様を紹介してもらえるケースもあります。こうすることでお客様の満足度も上がりますし、他の同業者にとってもお客様を紹介してもらえるメリットがあります。
  
  ■専門家の情報交換
  
  必要書類を作成する行政書士、税金関連の手続きを任せる税理士、建築士など、不動産業を営む際には専門に出会える確率が高いといえます。
- 協会のサービスを活用
  
  ■活用例1：最新の業界知識・情報を入手
  
  協会主催のセミナーや実務研修などは業界知識を学べるいい機会になります。また、会報誌などで業界動向もチェックができます。
  
  ■活用例2：困った時は専門家に相談
  
  物件契約時のトラブルや経営上の問題は、弁護士など各分野の専門家に無料で相談できます。
  
  ■活用例3：業務支援サービスの利用
  
  協会作成の各種契約書類、ホームページ自動作成などの利用で、より業務を効率的に遂行します。

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